La certeza tras la posesión: El valor real de la Prescripción Positiva
En el complejo entramado del derecho inmobiliario, la prescripción positiva técnicamente conocida como usucapión se erige como una de las figuras más fascinantes y necesarias para la estabilidad social. Lejos de ser un mecanismo de despojo o una apropiación arbitraria, esta herramienta legal reconocida en el Código Civil de la Ciudad de México cumple una función vital: alinear la realidad física con la realidad jurídica. Su objetivo es premiar la responsabilidad activa de quien habita, cuida y mantiene un bien, frente a la negligencia de un propietario registral que lo ha abandonado.
Sin embargo, para transitar de simple ocupante a propietario legítimo, la ley no ofrece atajos ni automatismos. El proceso exige el cumplimiento estricto de cuatro pilares fundamentales en la posesión: debe ser pacífica, continua, pública y, quizás el punto más crítico, con ánimo de dueño. Este último requisito es el filtro que impide que inquilinos, cuidadores o comodatarios se apropien de inmuebles, ya que ellos reconocen, mediante contratos o acuerdos, que el dominio pertenece a otro.
La distinción más importante en este camino radica en la calidad de la posesión, la cual determina el tiempo de espera. Aquí es donde los conceptos de buena fe y mala fe cobran vida práctica.
La buena fe reduce el plazo a solo 5 años. Esta condición se da cuando el poseedor cuenta con un Justo Título. En la práctica, esto suele traducirse en un contrato privado de compraventa, una donación o una cesión de derechos que, aunque imperfectos por falta de formalización notarial, demuestran que hubo una intención legítima de transferir la propiedad y un pago o acuerdo de por medio. El poseedor cree, genuinamente, que es el dueño.
Por otro lado, la mala fe extiende el requisito a 10 años. Aunque el término suena peyorativo, legalmente se refiere a quien entra en posesión sabiendo que no tiene un título válido o escrituras. Aun así, si esta persona se comporta como dueño, paga servicios y mantiene el inmueble de forma pacífica y pública durante una década, la ley le otorga el derecho a regularizar la propiedad, priorizando el uso activo del bien sobre el abandono improductivo.
Es crucial enfatizar que la prescripción positiva jamás opera en automático. El simple paso del tiempo no cambia la titularidad. Es indispensable promover un juicio civil donde se aporten pruebas contundentes. Solo mediante una sentencia judicial ejecutoria, que posteriormente se inscriba en el Registro Público de la Propiedad, se logra la certeza jurídica total.
En conclusión, la prescripción positiva es un instrumento de justicia social que sanea el mercado inmobiliario. Transforma situaciones de hecho vulnerables en derechos de propiedad firmes, otorgando seguridad no solo a las familias que han construido su vida en esos espacios, sino a la sociedad en general, al garantizar que los bienes inmuebles cumplan su función.
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Febrero 2026
